业主因房屋质量问题不交物业服务费，物业起诉29户业主

案情描述：2012年12月，戴律师接受长沙某物业管理公司的委托，根据委托书的授权对拖欠物业服务费的长沙市某小区业务29户业主进行追偿。2013年5月28日将沈某某、欧阳某某等16位坚决不支付物业服务费的业主起诉于湖南省长沙市雨花区人民法院，请求法院依法审理，判决被告支付物业费及违约金。法院受理后，于2013年7月11日适用简易程序审理了这些案件，于2013年下达了部分判决书。其中部分案件转为了普通程序审理，于2013年12月27日再一次开庭审理，于2014年元月7日下达了判决书。至此，戴落根律师代理的这一系列案件，才算办理完毕。

办案过程：戴落根律师在接受委托后，在征得委托人同意后，先对拟将起诉的29位业主进行简单的调查，然后逐一致电沟通，并发律师函以称述委托方的态度、法律利害关系。至2013年5与28日向法院起诉前，部分业主已主动向委托人支付拖欠的物业服务费用。法院立案后，又有数名业主在收到法院受理通知后履行了支付义务，戴律师依法对这数名已经履行支付义务的案件予以撤回起诉。开庭审理时，法院对原告方所提出的证据均予以采信。

办案结果：法院并判令各被告自判决生效之日起7日内向原告支付拖欠的物业服务费，并承担案件受理费。虽然法院没有判决支持违约金，但原告方的诉讼目的已然达到，所以戴律师建议委托人不再上诉，委托人表示同意。

办案心得：在接受当事人的委托，对人数较多的被告提起民事纠纷诉讼，在保证不超出诉讼时效的前提下，不应急于提起诉讼。首先应建立被告信息档案，以备能随时与被告协商沟通。其次，逐一联系，沟通，了解对方的真实意图，在起诉前，先通过协商方式使一部分对方当事人履行义务，避免起诉时被告人数过多而导致审理周期延长。

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《物业管理条例》

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

附：律师函

湖南人和律师事务所

律 师 函

沈某某 先生：

湖南人和律师事务所戴落根律师接受长沙XXXX管理有限公司（下称我委托人）的委托，现就贵方拖欠物业管理服务费一事，特致函给贵方。

根据我委托人的陈述及提供的证据材料表明：贵方（XXXX小区X栋XXX房业主）现已拖欠我委托人54个月的物业管理服务费(至2012年12月31日止）。在贵方办理入住手续时曾向我委托人出具一份《承诺书》，同意遵守《格蓝康都小区业主临时公约》内一切条款及有关物业服务规定。我委托人依约向贵方提供物业服务，贵方也应依约向我委托人支付物业管理服务费，即：贵方按季度在每季度结束前10日向我委托人预交物业管理服务费，交纳标准为1.5元/平方米/月。如贵方逾期交纳，则按应付金额的0.3%按天计收违约金。

贵方自2008年7月1日起至今未向我委托人交纳物业管理服务费，为此，本律师根据我国《合同法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关法律文件，郑重告知如下：

一、我委托人向贵方提供的是有偿物业服务，贵方应当依照约定按时足额交纳物业管理服务费用。贵方经我委托人催交多次，逾期仍不交纳，我委托人有权依法追收。在我委托人向贵方以及格蓝康都小区提供了质价相符的物业服务前提下，贵方没有任何理由抗辩交纳物业管理服务费。

二、贵方必须在本函送达后7日内向我委托人付清所拖欠的物业管理服务费10374.5元，并支付违约金24742元，且预交下季度物业管理服务费576.3元。若贵方逾期仍不履行上述义务，本律师将不得不依照我委托人的委托向人民法院起诉，以维护其合法权益。届时，因诉讼所产生的诉讼费也将一并由贵方承担，请贵方慎重考虑。

2012年12月18日